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Immobilien erwerb in italien
CASA IN TOSCANA® IMMOBILIEN möchte Ihnen im Folgenden eine kurze Zusammenfassung über die wichtigsten Schritte beim Erwerb von Immobilien in Italien geben .
Zwei Schritte zu Ihrem Eigentum in Italien
Rechtliche Beschränkungen gibt es beim Immobilienerwerb durch Ausländer in Italien nicht. Dies gilt nicht nur für Bürger der Mietgliedstaaten der Europäischen Union, sondern auch aus anderen Staaten.
Der Erwerb einer Immobilie erfolgt in zwei oder drei Stufen. Als absolute Vorstufe wird häufig – nach Besichtigung der Immobilie – eine Anzahlung von ca. 5% des Kaufpreises – per „fermare l’oggetto“, das heißt um „das Objekt zu blockieren“. Also um die Kaufabsicht zu bekräftigen und weitere Verkaufsverhandlungen mit Dritten auszuschließen.
Dabei handelt es sich nicht um einen Vorvertrag, sondern auf einer einfachen Quittung wird die Summe als primo acconto, als erste Anzahlung, auf den abzuschließenden Vorvertrag bezeichnet, es sei denn, der Käufer soll eine proposta irrevocabile d’acquisto, ein unwiderrufliches Kaufangebot unterzeichnen. In diesem Fall ist der Käufer bereits verpflichtet, kurzfristig einen Vorvertrag abzuschließen. Normalerweise wird dann wenige Tage später der contratto preliminare oder auch compromesso, der eigentliche Vorvertrag, geschlossen – ein schriftlicher Vertrag mit Standardklauseln. Mit Abschluß dieses Vertrages werden – je nach Wert des Objektes – 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises gezahlt, der Rest bei Abschluß der notariellen Verbriefung.
Im Vorvertrag verspricht der Verkäufer zu verkaufen und der Käufer zu kaufen. Es folgt die Beschreibung der Liegenschaft mit genauen Katasterangaben. Dabei wird Bezug genommen auf das NCEU ( Nuovo Catasto Edelizio Urbano ) und das NCT ( Nuovo Catasto Terreni ), das katasteramtliche Immobilienverzeichnis für Gebäude und Land. Dabei garantiert der Verkäufer die Lastenfreiheit und erklärt, die Evikationshaftung, die Haftung für Rechtsmängel, zu übernehmen.
Auch wird der Kaufpreis und seine Fälligkeiten (unter Berücksichtigung der soweit erfolgt – bereits erhaltenen primo acconto) festgelegt. In vielen Fällen, insbesondere wenn ein Makler eingeschaltet ist, wird dieser schriftliche Vorvertrag unmittelbar nach einer Einigung über den Kauf abgeschlossen. Hier entfällt also die primo acconto. Hervorgehoben werden muß im Vorvertrag, ab wann die Besitzeinweisung erfolgt. In der Regel ist dies nach Bezahlung der vollen Kaufpreissumme, was anläßlich des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages der Fall ist. Der Vorvertrag wird dann bei einer italienischen Steuerbehörde registriert. Die Registrierungssteuer beträgt 0,5% des Betrages, welcher dem Verkäufer angezahlt wurde. Diese Steuer wird dem Käufer bei der Grunderwerbsteuer, die bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages anfallen, gutgeschrieben. Im Vorvertrag wir die Anzahlung von 20 bis 30 Prozent als caparra confirmatoria, als Vertragsstrafe, bezeichnet. Dieser Betrag erhält damit eine doppelte Gestalt: Einmal handelt es sich um eine Anzahlung auf den Kaufpreis, zum anderen handelt es sich um eine Vertragsstrafe. Sollte der Notarvertrag nicht zustande kommen, verliert der Käufer seine Anzahlung. Liegen die Gründe hierfür jedoch auf seiten Verkäufers, so hat dieser die doppelte Anzahlung an den Kaufinteressenten zu entrichten.
Der notarielle Kaufvertrag hält sich an die Struktur des Vorvertrages. Zu beachten ist, daß der Notar bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages die visura storica, die historische Überprüfung des Immobilienregisters, durchgeführt hat. Er hat dabei die Veränderung der Rechtsverhältnisse über die letzten 20 Jahre im Registro Immobiliare, im Immobilienregister, zu überprüfen.
Was Sie neben dem Kaufpreis noch zahlen müssen
Die Grunderwerbssteuer wurde vor im Jahre 2007 erheblich gesenkt, sollte der Verkäufer eine Individualperson sein. Handelt es sich um eine Immobilie zur Eigennutzung und besitzt der Käufer keine eigenen anderen Immobilien in Italien, so beträgt sie nur drei Prozent des sog. Katasterwert (= Steuerwert) der Immobilie. Diesen Vorteil können auch Ausländer in Anspruch nehmen, wenn sie nachweisen können, daß sie in der politischen Gemeinde, in der die Immobilie liegt, ihren zukünftigen Wohnsitz haben werden. Andernfalls beträgt die normale Grunderwerbssteuer zehn Prozent des Prozent des sog. Katasterwerts. Der sog. Katasterwert liegt in der Regel wesentlich niedriger als der tatsächliche Kaufpreis.
Die Notariatsgebühren richten sich nach der entsprechenden Gebührentabelle und sind in der Regel vom verbrieften Kaufpreis abhängig.
Was Sie bei den Maklern beachten sollten
Bei Erwerb über einen Makler tun Sie gut daran, mit einem Makler zu verhandeln, welcher bei der Industrie- und Handelskammer zugelassen ist. Die Maklergebühr für den Käufer beträgt in der Regel zwischen drei und fünf Prozent plus die gesetzliche MwSt. (z. Zt. 20%), die gemäß italienischen Codice Civile bei Unterzeichnung des Vorvertrages an den beteiligten Makler zu zahlen ist.
Was an jährlichen Steuern auf Sie zukommt
Die Steuer unterscheidet nicht nach Art des Eigentums. Bei Eigennutzung fällt auf jeden Fall die Steuer ICI ( Imposta Comunale sugli Immobili ), die gemeindliche Grundsteuer an. Sie unterliegt bestimmten Tabellen. Sie richtet sich nach Größe und Qualität der Wohnung, wobei innerhalb der Tabelle von einfachen Wohnungen bis zu Villen und Schlössern gerechnet wird. Im Normalfall handelt es sich um eine durchaus tragbare kleinere Steuerbelastung, da auch hier als Besteuerungsgrundlage der sog. Katasterwert herangezogen wird.
CASA IN TOSCANA® di Nikolaus F. Barnewitz
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