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Come comprare in Toscana
Le fasi dell’acquisto e/o della vendita 1) La trattativa
- definire il prezzo della compravendita e modalità e tempi dei pagamenti
- concordare i tempi di consegna
- decidere circa la possibilità di ottenere un mutuo
La proposta d’acquisto, che impegna il proponente all'acquisto per un certo periodo, non vincola il venditore che ancora non ha dato il proprio consenso alla proposta. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, di circa il 10%, del valore dell’immobile (somma che verrà restituita nel caso il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto, cioè il momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria.
Solitamente, nello stesso documento, l’aspirante acquirente riconosce di dovere la provvigione all’agente immobiliare nel caso di conclusione del contratto. In ogni caso, il contratto concluso vincola il venditore (promittente) a rendersi disponibile al trasferimento del bene mediante il rogito notarile al termine fissato, mentre il futuro compratore (promissario) sarà obbligato ad acquistare il bene ed a pagarne il relativo prezzo.
Questo contratto, per essere il più possibile sicuri che sia formalmente completo e corretto, può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia, avvocato, lo stesso notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo.
Le fasi dell’acquisto e/o della vendita Il preliminare di compravendita sarà la base su cui si stilerà il rogito. Il contratto definitivo, con cui formalmente avviene il trapasso di proprietà con consegna delle chiavi e viene pagato il saldo, è detto rogito notarile. È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile da trapassare, in pratica i dati già contenuti (o che sarebbe stato bene fossero contenuti) nel compromesso, ma aggiornati, per scrupolo, a date immediatamente precedenti il rogito (in particolare sussistenza di ipoteche, controllo dati catastali, copia atto di provenienza).
Il notaio deve procedere alla registrazione dell’atto entro 20 giorni pagando le relative imposte per conto dell’acquirente (art. 13 e art. 1 tariffe, TU Imposte Registro).
Il notaio deve anche procedere alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere 30 giorni, o più, dalla data dell’atto ricevuto o autenticato (art. 2671 del Codice Civile). Inoltre è tenuto a compiere tutte le formalità di legge connesse ai trapassi di beni immobili.
In caso di comproprietà, l’atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante cui sia stata conferita una procura notarile. Si ribadisce ancora che, anche se tutte le rate di un precedente mutuo sulla casa sono state pagate, l’ipoteca rimane in vita se nessuno ne chiede l’assenso alla cancellazione. La cancellazione di un’ipoteca ha un costo che è a carico del venditore.
CASA IN TOSCANA® di Nikolaus F. Barnewitz
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